Analyse du déficit structurel de la SOGOFIM

Les Vénérables Maîtres du GODF ont reçu, à l’occasion du convent du GODF 2025 qui débute cette semaine, une invitation signée conjointement par le Président et par le Grand Secrétariat aux Affaires Intérieures à participer à une réunion « Affaires Immobilières » qui se tiendra ce mercredi 20 août 2005 de 11h30 à 13h30 en salle E du Palais du Congrès de Bordeaux.

A l’ordre du jour, sont inscrits :

• Point de situation Sogofim
• Logiciel de gestion de patrimoine
• Programmation immobilière 2026
• Plan pluriannuel de travaux
• Information comptabilité assurance.

En outre seront évoqués des thématiques juridiques et techniques communes aux sites propriétaires ou à la Sogofim, ainsi qu’une présentation du nouveau contrat d’assurance protection juridique à destination des loges, tout ceci en l’espace de deux heures.

De plus, sur les parvis la Sogofim dispose d’un stand dédié aux affaires immobilières qui permettra aux membres du GODF présents de rencontrer les équipes de la SOGOFIM.

Il s’agit bien d’une réunion d’informations et non pas d’une assemblée délibérante : Les Loges n’ont qu’une alternative, soit voter contre les décisions SOGOFIM soit les entériner. De peur d’une hypothétique paralysie immobilière, les délégués voteront à n’en point douter des résolutions dont leur Loge n’a pas pu débattre, puisque la Sogofim n’a produit ses comptes que le 25 mai 2025.

Aucun document préalable n’est communiqué aux délégués pour leur permettre de se documenter et de préparer des questions qu’ils ne pourront de toutes façons pas poser.

Cette situation dure depuis que la SAIGOF a cédé sa place à la SOGOFIM.

Cette opération de communication constitue une grande première dans le fonctionnement de l’obédience et dans l’histoire de ses sociétés immobilières. Grande première jusqu’au Convent 2024, la Sogofim refusait de communiquer avec la commission conventuelle du budget sur la pression de l’exécutif alors que la SAIGOF, un temps fusionné avec le GODF ne permettait pas à l’exécutif d’agir en conformité, il faut le dire crûment, avec ses besoins électoralistes.

C’est sous la Grande Maîtrise de Philippe Guglielmi, le 22 mai 1998, qu’une assemblée générale extraordinaire a acté le « changement de la dénomination sociale » de la SAIGOF (« Société Anonyme Immobilière du Grand Orient de France ») vers SOGOFIM – Société Grand Orient de France Immobilier qui s’est trouvé externalisée du GODF et de ses contrôles démocratiques.

• La situation s’est trouvée très préoccupante lors d’un contrôle fiscal lié à la TVA à 20% qui n’était pas appliqué aux occupants des locaux non-membres du Grand Orient de France et pour lequel le GODF voyait se profiler un redressement de quelques millions d’euros. Cette affaire a mis en évidence toutes les carences de la Sogofim qu’elle portait depuis ses origines, notamment la transparence des informations et la carence démocratique, sans parler du déficit de communication.

En septembre 2022, Guillaume Trichard, président de la Sogofim, a reçu un courrier des obédiences françaises dont a rendu compte 450.fm (Grande Loge de France, Fédération Française du Droit Humain, Grande Loge Féminine de France, etc.). Elles dénonçaient, sans concertation avec elles, une hausse rétroactive de 40 €, soit une augmentation de 37 %, des tarifs de location des locaux mis à disposition par la SOGOFIM. Il s’agissait de l’application rétroactive de la fameuse TVA. A la suite de cette hausse, un certain nombre de Loges de ces obédiences ont quitté les locaux de la Sogofim qui n’a jamais communiqué sur le nombre.

La présidence de la Sogofim de Guillaume Trichard en 2022-2023 alors qu’il en était trésorier en 2021-2022, suivi de sa Grande Maîtrise en 2023-2024 a fait toucher le fond à une Société Immobilière dont l’actif est de 74 millions d’euros. En effet, il a réussi à obtenir un résultat d’exploitation négatif de 999 000 euros en 2023 et de 548 000 euros en 2024.

Il faut aussi souligner, comme l’indique le rapport des commissaires aux comptes, que le GODF n’obtient des prêts qu’avec des hypothèques immobilières sur ses immeubles

Ce contrôle fiscal, pus la bronca des obédiences, auquel il faut ajouter les articles de 450.fm sur la situation comptable du GODF… ont fait prendre conscience de la nécessité de remédier à une situation préoccupante car la SOGOFIM connaît effectivement un déficit structurel. Voici les raisons principales identifiées dans les analyses internes :

Pourquoi le déficit est-il structurel ?

1. Absence de prévisions financières fiables
   La Commission du Budget (COCOBU) du GODF a relevé que la SOGOFIM n’avait pas fourni de prévisions pour le résultat au 31 décembre 2024, malgré un résultat d’exploitation réalisé en négatif de – 999 k€ en 2023 (voir ci-dessus le budget rectifié 2025 et budget 2026)
2. Suivi insuffisant des cotisants
   Le contrôle des effectifs cotisants est déficient ce qui perturbe les rendus de facturation et pèse sur les revenus attendus, notamment dans certaines juridictions, dont principalement le Grand Chapitre Général qui a dû accepter un apurement de ses loyers dûs
3. Manque de stratégie patrimoniale et de planification des travaux
   Il n’existe ni plan de patrimoine, ni programmation financière pluriannuelle, et les travaux — aussi bien de maintenance que d’économie d’énergie — ne sont pas planifiés (à l’exception de deux diagnostics énergétiques réalisés sur les temples)
4. Structure de coûts fixes trop lourde pour les ressources disponibles
   Sans stratégie d’optimisation, les coûts liés à la gestion immobilière, combinés à des entrées financières stagnantes (effectifs cotisants insuffisamment dynamiques), le nombre de cotisants est très inférieurs aux espérances (inférieures à 50 000), créent un déséquilibre structurel durable

En résumé rapide

Le déficit de la SOGOFIM est qualifié de structurel parce qu’il est enraciné dans des défaillances de pilotage, une absence de planification financière et une incapacité à adapter les revenus aux charges sur le moyen-long terme. Ce n’est donc pas un simple accident passager, mais un dysfonctionnement profond de gestion. 450FM a confié le dossier à un expert immobilier qui a établi un plan de réduction du ce déficit en attaquant le problème sur trois fronts : recettes, charges et gouvernance/stratégie, en gardant présent à l’esprit que la Sogofim ne saurait être l’argent électoral de ses décideurs comme ce fut le cas avec Guillaume Trichard.

1. Augmenter et sécuriser les recettes

Problèmes actuels :

• Base de cotisants mal suivie, pertes de revenus par défaut de facturation.
• Tarification locative parfois contestée (ex. +37 % en 2022), ce qui fragilise la relation avec les occupants.

Pistes d’action :

• Audit exhaustif des cotisants et des baux pour détecter les pertes de facturation.
• Indexation automatique des loyers (inflation + indice de référence) pour éviter les à-coups.
• Diversification des revenus :
  • Location ponctuelle des espaces pour événements externes (hors activités maçonniques).
  • Partenariats avec institutions culturelles ou éducatives pour rentabiliser les locaux inoccupés.

2. Réduire et optimiser les charges

Problèmes actuels :

• Coûts fixes élevés et non maîtrisés (maintenance, énergie, services).
• Absence de plan pluriannuel de travaux ⇒ réparations urgentes coûteuses.

Pistes d’action :

• Plan pluriannuel de maintenance et de rénovation pour lisser les dépenses dans le temps.
• Travaux d’efficacité énergétique (isolation, LED, gestion intelligente du chauffage/climatisation). Les deux diagnostics déjà réalisés pourraient être le point de départ.
• Mutualisation des services (nettoyage, sécurité, entretien) entre plusieurs sites/obédiences.
• Négociation groupée des contrats d’énergie et d’assurance.

3. Repenser la gouvernance et le pilotage

Problèmes actuels :

• Pas de prévisions budgétaires annuelles fiables.
• Pas de stratégie patrimoniale claire.
• Pilotage parfois perçu comme trop centralisé et opaque.

Pistes d’action :

• Tableau de bord mensuel avec indicateurs :
  • Taux d’occupation, retards de paiement, coûts d’entretien par m², rentabilité des biens.
• Comité de gestion patrimoniale incluant des représentants des obédiences utilisatrices.
• Plan stratégique sur 5 ans avec objectifs chiffrés (réduction du déficit, taux de remplissage, économies d’énergie, etc.).
• Audit externe indépendant pour crédibiliser le diagnostic et rassurer les parties prenantes.

4. Exemple de trajectoire financière

Pour illustrer, si la SOGOFIM :

• Augmente ses revenus de 5 % par an via optimisation des loyers + location événementielle.
• Réduit ses charges de 10 % en trois ans par mutualisation et rénovation énergétique.
• Lisse ses investissements sur 5 ans au lieu de réagir en urgence…

… elle pourrait réabsorber un déficit annuel de ~500 000 € en 3 à 4 ans tout en modernisant son patrimoine.

La feuille de route se ferait en trois phases, avec les leviers prioritaires pour résorber le déficit structurel de la SOGOFIM et combinerait des effets rapides et transformations de fond.

Phase 1 – Urgence (0 à 6 mois)

🎯 Objectif : Stopper l’hémorragie et récupérer les recettes perdues.

Phase 2 – Stabilisation (6 à 18 mois)

🎯 Objectif : Réduire les charges structurelles et sécuriser les revenus.

Phase 3 – Transformation (18 à 36 mois)

🎯 Objectif : Mettre en place une gestion patrimoniale durable.

Calendrier synthétique

📅 0–6 mois : récupération de recettes et blocage des fuites
📅 6–18 mois : rationalisation des coûts et augmentation progressive des loyers
📅 18–36 mois : investissements ciblés pour réduire durablement les charges

Malheureusement, le budget tel qu’il est présenté depuis 2023 est totalement irréaliste comme le montrent la stagnation des dépenses d’exploitation et l’absence de présentation d’un plan pluriannuel. Pourtant le DH a réussi à maîtriser ses charges puisqu’il a pu diminuer sa redevance de 5 euros par membre par la seule maîtrise de fluides. Pour être réaliste, il convient de ne pas se payer de mots et de ne confier des responsabilités qu’à ceux qui la capacité de les exercer.

Le temps est-il venu pour que les Loges du GODF redeviennent souveraines  et prennent en main toutes les composantes  de leur avenir ?

Si le GODF s’est créé sur des bases démocratiques et républicaines, la question se pose du retour à la démocratie initiale. Pour cela, ce serait un bon début si les Loges redevenaient actionnaires de la Sogofim.